Metro Sàigòn (công trình thế kỷ) và giá nhà đất TPHCM.
Phần 1: Metro Sàigòn
Một trong những rào cản trong phát triển kinh tế là giao thông. Giao thông không chỉ là lưu thông con người và hàng hóa, mà còn là dịch vụ, tri thức, kinh tế, xã hội và văn hóa.
Thành phố Sàigòn trước kia được thiết kế cho từ 2 đến 3 triệu cư dân. Ngày nay, không còn phù hợp cho mật độ dân cư hơn 10 triệu cư dân và hoạt động kinh tế dày đặc. Chúng ta phải thường xuyên kẹt xe trên đường vào những giờ cao điểm. Lòng kiên nhẫn chờ đợi trên đường đã tới mức tới hạn của nó. Tốc độ lưu thông trên đường đã là cản trở cho tốc độ phát triển kinh tế.
Không thể mọi thứ đặt lên trên một mặt phẳng rồi kẹt hết trên đó. Không gian lưu thông đa tầng là xu thế tất yếu của các quốc gia phát triển. Việt Nam chúng ta cũng không là ngoại lệ.
Cuối cùng, thì chúng ta đã có được mạng lưới đường sắt đô thị (2020 – 2030) (xin các bạn xem bản đồ bên dưới). Mỗi một cái chấm là một nhà ga. Cái chấm lớn là nhà ga trung tâm. Nhà ga sẽ là nơi mua bán sầm uất, vui chơi, giải trí, trung tâm thương mại, đầu mối trung chuyển kết nối với các phương tiện giao thông khác, chẳng hạn xe lửa, xe buýt, taxi, bến xe ra các tỉnh thành khác, thậm chí ra sân bay hoặc bến cảng. Bạn đã mua đất hay nhà ở đây chưa? Giá đất lên cao rồi. Ngày xưa, mình có rủ mấy người bạn, người thì nói không tiền, người cho rằng viễn vông.
Bạn hỏi tôi là còn 10 năm nữa hả? Không đâu bạn. Ngay trong tháng 8 năm nay, bạn có thể mua vé đi lại tuyến số một Bến Thành – Suối Tiên (14 ga). Trong năm 2024 xong tuyến thứ hai.
Tuyến số 1: Bến Thành – Suối Tiên vận hành vào năm 2020. Tuyến này đi ngầm dài 2,6 km qua 3 ga (Bến Thành, Nhà hát TP và Ba Son) và đi trên cao dài tới 17,1 km qua 11 ga với tổng chiều dài là 19,7 km.
Tuyến này có tổng cộng 14 nhà ga:
1 Bến Thành (ngầm)
2 Nhà hát Thành Phố (ngầm)
3 Ba Son (ngầm)
4 Văn Thánh
5 Cầu Sàigòn
6 Thảo Điền
7 An Phú
8 Rạch Chiếc (sau này sẽ là Rạch Chiết)
9 Phước Long
10 Bình Thái
11 Thủ Đức
12 Khu Công nghệ cao
13 Suối Tiên
14 Bến xe Miền Đông mới
Tôi chỉ xin phép mô tả 2 nhà ga ngầm trung tâm: ga Bến Thành và ga Nhà hát thành phố.
Tất cả 3 nhà ga ngầm của tuyến metro số một cũng sẽ được thiết kế theo kiến trúc của từng địa danh, như ga Nhà hát thì kiến trúc theo Nhà hát, ga Bến Thành thì kiến trúc theo chợ Bến Thành, ga Ba Son thì kiến trúc theo cảng, sông nước, để khi người dân đi tàu sẽ cảm nhận được mình đang ở nhà ga nào.
Ga Bến Thành
Được khởi công vào cuối năm 2016 và dự kiến hoàn thành vào năm 2020. Nhà ga Bến Thành là một khu phố ngầm trải dài 515m đến ga Nhà hát Thành Phố theo trục đường Lê Lợi xuống mặt đất khoảng 21m. Đây là công trình phức tạp nhất và đồng thời cũng là nơi sẽ tạo ra diện mạo mới cho khu vực trung tâm Sàigòn sau này.
Nhà ga có tổng cộng là 4 tầng và phần trên mặt đất gồm:
Phần mặt đất: bao gồm 4 cổng vào và khu quảng trường.
Tầng 1: là khu phố ngầm dẫn đến ga Nhà hát Thành phố và được chia làm 4 khu vực: khu thương mại, khu bán hàng, khu bộ phận kỹ thuật, khu cổng ra vào và cổng kiểm soát.
Tầng 2: khu đón tàu Metro 1, được chia ra 2 khu vực: khu đón tàu và khu bộ phận kỹ thuật.
Tầng 3: khu vực chuyển tàu gồm: khu vực chuyển tàu từ Metro 1 xuống Metro 2 với khu bộ phận kỹ thuật.
Tầng 4: khu đón tàu Metro 2.
Ngoài chức năng đầu mối kết nối giao thông giữa các tuyến metro, nhà ga này còn có hệ thống thương mại dịch vụ với kinh phí đầu tư xây dựng là 6.865 tỷ đồng
Ga Nhà hát thành phố
Kết cấu cũng tương tự ga Bến Thành là 4 tầng dưới lòng đất.
Ga ngầm Nhà hát TP hiện có 5 vị trí có thể tiếp cận đi xuống, gồm đoạn trước cửa Tổng Công ty Du lịch Sàigòn, khu vực đường Lê Lợi, khu vực Sàigòn Square và khách sạn Rex. Tất cả đều là những vị trí xung quanh Nhà hát TP
Tuyến số hai sẽ hoàn thành năm 2024, từ Bến Thành đến Thủ Thiêm, Bến Thành đến Tham Lương, bến xe Tây Ninh, khu tây bắc Củ Chi.
Tốc độ đô thị hóa (hay đường biên ranh giới giữa đô thị và vùng ven) được nới rộng ra theo thời gian. Điều đó cũng đồng nghĩa với giá nhà đất tăng. Hai mươi lăm năm trước, đi chơi khuya đến Lăng Cha Cả đầu đường Cộng Hòa là sợ rồi. Hai bên đường vắng tanh, nhà cửa thưa thớt. Người ta nói: “Đèn Sàigòn ngọn xanh, ngọn đỏ, đèn Mỹ Tho ngọn tỏ ngọn lu”. Đâu cần đến Mỹ Tho, đến đây là thấy vậy rồi. Bây giờ, nơi đây là trung tâm tài chính, thương mại và là đầu mối giao thông.
Phần 2: Giá nhà đất TPHCM
Bạn tiếp tục hỏi tôi giá nhà, giá đất tăng theo quy luật như thế nào chứ gì?
P = f(PL, PK, Pinput, Policy, Macro indicators,
Market, Station, Border, V, Building)
Dĩ nhiên, ngoài các nhân tố truyền thống, như giá lao động (PL), giá vốn (PK), giá đầu vào xây dựng (Pinput) chính sách (Policy) và điều kiện vĩ mô (Macro indicators) và thị trường (Market), thì có các nhân tố đặc thù sau:
(i) Quá gần ga (Station) thì bất lợi về tiếng ồn, mất an ninh, rung chấn và môi trường ô nhiễm. Trong phạm vi, đi bộ 5 đến 10 phút, từ nhà ga đến nhà là giá cao. Đi bộ xa nữa thì giá nhà đất giảm. Nếu nhà đất dùng để kinh doanh thì càng gần ga, càng cao giá.
(ii) Tốc độ đô thị hóa (hay đường biên ranh giới giữa đô thị) (Border) tăng xấp xỉ với căn bậc hai của tốc độ tăng dân số. Và như vậy thì giá nhà và giá đất cũng như vậy, như tốc độ đô thị hóa. Dĩ nhiên, còn tùy phân khúc bất động sản là gì, đất, nhà, chung cư, shophouse hay khác.
(iii) Một nhân tố khác cũng ảnh hưởng đến giá nhà đất, đó là hệ số phát triển vùng xung quanh (V). Nếu nhà nước cho phát triển toàn bộ hết cho nhà đất, thì V=1; Nếu nhà nước lấy 25% đất xung quanh cho quốc phòng hay mục tiêu khác, thì hệ số phát triển vùng xung quanh còn V=0,75. Tính khan hiếm của đất sẽ làm giá nhà đất tăng nhanh hơn.
(iv) Một nhân tố khác cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá nhà đất là: không cho phát triển nhà cao tầng (Building). Thứ nhất, nhà cao tầng trở thành nguyên nhân của kẹt xe. Thứ hai, trong mỗi nhà cao tầng phải có thuyết minh chỗ đậu xe 2 bánh và 4 bánh cho tất cả cư dân trong nhà cao tầng đó. Tất cả những điều đó có tác động cản trở đến việc phát triển bất động sản. Nguồn cung có hạn và giá nhà đất tăng.
Ngoài ra, bạn cũng tham khảo thêm bảng giá đất của thành phố áp dụng cho năm 2020, cụ thể trên từng tuyến đường; diện tích vỉa hè và gần các công trình lịch sử cũng làm tăng giá nhà đất; hai thành phố mới Dĩ An và Thuận An của Bình Dương (ngay bên cạnh TPHCM) lên thành phố từ 2020 cũng ảnh hưởng đến giá nhà đất.
Bạn cũng nên kiểm tra các biến có nội sinh không? Nhân quả? Độ trễ tác động của từng biến? Biến tương tác? Sử dụng biến giả và biến phân loại thích hợp cho các chính sách, thị trường và biến vĩ mô khác? Tác động tuyến tính hay phi tuyến? Và cuối cùng lấy số thực tế thế vào và so giá nhà đất thực, để xem lại chất lượng mô hình nghiên cứu.
Bạn đừng nói với tôi là bạn cũng không có tiền mua đất hay nhà ở đây. Cơ hội qua có một lần mà không trở lại. Ngày xưa, tôi được học một câu thành ngữ trong kinh doanh “Now or never”. Nhưng tôi lại sử dụng câu thành ngữ này đi lấy vợ. Bạn cũng đừng nói với tôi là dự án này viễn vông. Các bạn có đi tham quan ga Nhà hát TP tối nay với tôi không?
