Thất thu ngân sách Nhà nước, phá nát quy hoạch của địa phương, khách hàng “ôm trái đắng”… là những hệ luỵ của nạn xẻ đồi phân lô bán đất nền tràn lan ở Lâm Đồng.
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Lâm Đồng bỗng “nóng sốt” khi nhiều cá nhân, doanh nghiệp tập trung đổ về “gom” đồi trọc để phân lô, bán đất nền. Giá bất động sản Lâm Đồng cũng vì vậy tăng gấp nhiều lần so với vài năm trước, trở thành địa phương “sốt đất” ở khu vực Nam Tây Nguyên.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu đánh giá đúng bản chất thì “sốt đất” tại Lâm Đồng đang rơi vào tình trạng “sốt ảo”. “Sốt đất” là dấu hiệu tốt, đáng mừng, tuy nhiên “sốt ảo” lại là vấn đề khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro.
Riêng tại TP Bảo Lộc, qua rà soát của UBND TP, đơn vị xác định có hàng loạt “dự án bất động sản” được giới thiệu, quảng cáo rầm rộ như: Khu Dân cư Nguyễn Đình Chiểu, ĐarmBri Hill Village Bảo Lộc, Bảo Lộc Park Hills, Làng Sinh Thái La Nature Bảo Lộc, Happy Valley Bảo Lộc, Khu Cộng đồng sinh thái – Du lịch – Nghỉ dưỡng La Beauté, Jade Garden Hill Bảo Lộc…
Theo UBND TP Bảo Lộc, đây thực chất là do các hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch bằng cách quảng cáo dưới hình thức là “dự án bất động sản”. Việc này đã tạo sự ngộ nhận cho người mua là dự án bất động sản do Nhà nước cấp chủ trương đầu tư theo hình thức dự án đầu tư. Trên thực tế, tại TP Bảo Lộc chỉ có 6 dự án được UBND tỉnh Lâm Đồng cấp chủ trương bất động sản.
Tại các huyện Lâm Hà, Bảo Lâm… tình trạng này cũng diễn ra tương tự. Để được phân lô, tách thửa, các cá nhân/doanh nghiệp lách luật bằng cách “tự nguyện hiến đất làm đường”. Dù chưa được chính quyền địa phương chấp thuận, các cá nhân này vẫn bất chấp “vẽ đường” và thực hiện giao dịch để thu lợi cá nhân.
Trước tình trạng này, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có chỉ đạo nóng để “siết” lại thị trường. Cụ thể, ngày 18/11, UBND tỉnh Lâm Đồng có văn bản gửi Sở Tài nguyên – Môi trường (TN-MT) và UBND các huyện, thành phố về việc “Tiếp nhận, xem xét, giải quyết hồ sơ đề nghị tách thửa đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh”.
UBND tỉnh yêu cầu Sở TN-MT và UBND các huyện, thành phố chỉ xem xét, giải quyết hồ sơ đề nghị tách thửa theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong đó, diện tích đất tối thiểu được tách thửa và diện tích đất còn lại sau khi tách thửa đối với từng loại đất được thực hiện như sau: Đối với thửa đất có mục đích sử dụng đất ghi trong Giấy chứng nhận là đất ở đô thị, đất ở nông thôn thì diện tích đất tối thiểu được thực hiện theo Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 33/2015/QĐ-UBND.
Đối với thửa đất có mục đích sử dụng đất ghi trong Giấy chứng nhận là đất nông nghiệp (thuộc quy hoạch đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc đất nông nghiệp) thì trước mắt diện tích đất tối thiểu thực hiện thống nhất là 500m2.
Hệ luỵ địa phương và khách hàng phải “gánh”
Chia sẻ về vấn đề trên, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, việc các cá nhân mua khu đất lớn và tách thành nhiều lô nhỏ hơn theo đúng quy định (áp dụng quy định của UBND tỉnh về tách thửa) sau đó chuyển mục đích sang thổ cư (nếu đáp ứng quy hoạch sử dụng đất) là việc làm phù hợp quy định pháp luật.
Tuy nhiên, nếu các cơ quan chức năng không quản lý chặt sẽ xảy ra nhiều hệ lụy đã là bài học xương máu từ nhiều tỉnh thành vừa qua như “bão sốt đất” ở Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu…
Việc phân lô, tách thửa tràn lan sẽ tạo áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật của địa phương do hệ thống an sinh xã hội như trường học, bệnh viện.. của địa phương chưa đáp ứng kịp, gây ra tình trạng mất đồng bộ,
Đồng thời, việc hiến đất làm đường hình thành đường giao thông thường được các cá nhân/chủ đầu tư “vẽ” sao cho thuận lợi, có lơi cho mình nhất mà ít quan tâm đến vấn đề quy hoạch, kết nối với hạ tầng xung quanh, dễ gây ra tình trạng phá nát quy hoạch địa phương
Ngoài ra, theo quy định việc đầu tư, với tổng mức đầu tư với trên 20 tỷ đồng phải thành lập doanh nghiệp và lập dự án theo quy định. Do đó, việc cá nhân lách luật dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, có khả năng thất thu ngân sách Nhà nước.
Việc các cá nhân kết hợp với công ty bất động sản “vẽ” ra tên gọi dưới dạng các dự án khác nhau và quảng cáo nhằm lôi kéo khách hàng là chiêu thức kinh doanh, tuy nhiên, việc này đang gây nhầm lẫn cho khách hàng. Trường hợp nếu vẽ thêm các tiện ích (khu vui chơi trẻ em, trường học, bệnh viện… như một dự án thật sự) là đang lừa dối khách hàng.
Hiện các địa phương như Đồng Nai, Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu sau khi bùng phát việc phân lô tách thửa tràn lan đã ngay lập tức siết chặt quy định theo hướng chỉ giải quyết nhu cầu thực sự, không giải quyết cho các khu đất lớn vì mục đích kinh doanh. Các địa phương này cũng có những hướng dẫn chi tiết cho việc thành lập đơn vị ở có hình thành đường giao thông để tránh vấn nạn này và quản lý công tác nhà nước vể đất đai quy hoạch…
“Do đó, để tránh những hệ luỵ đáng tiếc, cơ quan chức năng cần mạnh tay hơn nữa trong việc chấn chỉnh các giao dịch lách luật để thu lợi tại địa phương. Đối với khách hàng, cần tìm hiểu kỹ sản phẩm có thật sự đầy đủ pháp lý hay không trước khi “xuống tiền”, luật sư Cường nói.
