Trong bài này, mình trình bày (1) Mức độ mất cân đối trên thị trường bất động sản; (2) Lý thuyết về vấn đề ông chủ và người quản lý (principle-agent problem) và lý thuyết về đầu tư của nhà kinh tế học Keynes; và (3) nguyên nhân mất cân đối trên thị trường.
(1) Mức độ mất cân đối
Chỉ riêng thành phố đang có 9.434 căn hộ, 2.500 nền đất tái định cư bị bỏ hoang nhiều năm nay và mỗi năm phải chi 71 tỷ đồng cho việc quản lý, bảo trì.
Ngay bây giờ, câu hỏi đặt ra là nguyên nhân tại sao có tình trạng như vậy? Tại sao tồn tại trong nhiều năm?
Để trả lời câu hỏi này, mình sử dụng 2 lý thuyết kinh tế học: Lý thuyết về ông chủ và người quản lý và lý thuyết về đầu tư của Keynes (1936).
(2) Lý thuyết về ông chủ và người quản lý và lý thuyết về đầu tư của Keynes (1936).
Lý thuyết về vấn đề ông chủ và người quản lý.
Giả sử tất cả tài sản bất động sản là của nhà nước (một chút nữa mình sẽ nới rộng cái giả sử này). Tài sản của nhà nước, tức là của dân, tiền đóng thuế của dân, người chủ thực sự là dân. Dân không có người đại diện để giám sát. Tài sản này lại giao cho Trung tâm quản lý nhà và giám định xây dựng, trực thuộc Sở Xây Dựng. Trung tâm này là người quản lý. Đây là sự tách rời giữa người chủ và người quản lý và là nguyên nhân của tình trạng nêu trên. Nếu tài sản mà được “ông chủ thực sự” quản lý thì sẽ khác. Đồng tiền là núm ruột của họ mà, họ sẽ xót xa khi thấy tình trạng không hiệu quả này. Họ sẽ cố gắng thoát ra tình trạng này, chứ không để kéo dài trong nhiều năm như vậy. Tới đây, thì ngắt nghen, bởi vì hỏi nữa thì vượt ra khỏi khuôn khổ kinh tế.
Lý thuyết thứ hai giải thích cho vấn đề này là lý thuyết về đầu tư của Keynes.
Cho mình được nhắc lại một chút về John Maynard Keynes (1883-1946), người duy nhất được mệnh danh là nhà kinh tế học lỗi lạc của mọi thời đại.
John Maynard Keynes (1883-1946) có ảnh hưởng lớn tới kinh tế học hiện đại và chính trị cũng như các chính sách tài chính của nhiều chính phủ. Ông ủng hộ cho sự can thiệp của chính phủ vào nền kinh tế, bởi nhờ đó chính phủ sẽ sử dụng chính sách tài chính và chính sách tiền tệ để điều chỉnh tổng cầu do đó làm giảm nhẹ những ảnh hưởng bất lợi do suy thoái kinh tế hay bùng nổ kinh tế gây ra. Ông là người khai sinh kinh tế học vĩ mô hiện đại và là nhà kinh tế có ảnh hưởng nhất thế kỷ 20.
Cuộc Đại Khủng hoảng (1929-1933) đã ảnh hưởng sâu sắc tới suy nghĩ của Keynes về kinh tế học. Trước đó, các nhà kinh tế cho rằng, mỗi khi có khủng hoảng kinh tế, giá cả và tiền công sẽ giảm đi; các nhà sản xuất sẽ có động lực đẩy mạnh thuê mướn lao động và mở rộng sản xuất, nhờ đó nền kinh tế sẽ phục hồi. Nhưng Keynes lại quan sát cuộc Đại Khủng hoảng và thấy: tiền công không hề giảm, việc làm cũng không tăng, và sản xuất mãi không hồi phục nổi. Từ đó, Keynes cho rằng thị trường không hoàn hảo như các nhà kinh tế học cổ điển nghĩ. Những suy nghĩ mới mẻ của ông được ghi chép lại trong cuốn Chuyên luận về Tiền tệ công bố năm 1931 và nhất là trong cuốn Lý thuyết tổng quát.
Nguyên nhân thứ hai của tình trạng mất cân đối trên thị trường bất động sản
Nhà kinh tế học John Maynard Keynes đã viết trong cuốn “Lý thuyết tổng quát về việc làm, lãi suất và tiền tệ” (1936) rằng:
“Không nên trao quyết định đầu tư vào trong tay tư nhân, mà nhà nước với nguồn lực của mình như luật pháp, thể chế, chính sách, thông tin, quy hoạch và tập họp các giá trị lại, tổ chức việc đầu tư, cho tư nhân tham gia một mảng vào việc đầu tư này; công việc này được gọi là xã hội hóa đầu tư; lúc này sẽ hạn chế được các thất bại và các mất cân đối về mặt tổng thể.”
Chú ý: Xã hội hóa đầu tư là toàn bộ công việc như trên của nhà nước, chứ không phải từ “xã hội hóa” trong nước hay dùng. Từ “xã hội hóa” trong nước hay dùng là có thu tiền. Xã hội hóa giáo dục hay xã hội hóa y tế là giáo dục và y tế có thu tiền.
Bây giờ, mình trở lại cho giải thích nguyên nhân thứ hai của tình trạng mất cân đối trên thị trường bất động sản. Mình có nới rộng giả sử là đầu tư cho đúng với thực tế là đầu tư bao gồm đầu tư nhà nước, tư nhân và nước ngoài. Các hình thức sở hữu của đầu tư đã tự phát đầu tư ở mức cao nhất có thể, trong thời kỳ thịnh vượng, thời kỳ mà các “kỳ vọng” và “thực tế” của các nhà đầu tư còn đi song hành. Nhưng sau đó thì mức kỳ vọng đã đi quá xa mức thực tế. Cung căn hộ đã vượt trội so với cầu. Tất cả tài sản của các hình thức sở hữu sáp nhập lại. Nguyên nhân mất cân đối là đầu tư tự phát, chứ không phải xã hội hóa đầu tư như Keynes đề cập.
Tình trạng này không chỉ xảy ra ở thành phố Hồ Chí Minh, mà là 63 tỉnh thành; mà không chỉ ở thị trường căn hộ, đất đai, hay bất động sản, mà còn xảy ra ở những thị trường hàng hóa và dịch vụ khác; mà không chỉ xảy ở Việt Nam, Châu Á, mà còn nhiều quốc gia khác, những ai không đọc qua cảnh báo này của Keynes về đầu tư.
(3) Nguyên nhân mất cân đối trên thị trường bất động sản
Mình nêu 2 nguyên nhân chủ yếu ở bên trên qua 2 dòng lý thuyết. Đây cũng chính là nguyên nhân của mọi nguyên nhân.
Ngoài ra, để người dân có thể ở được thì phải có điều kiện cơ bản của một đô thị: Cơ sở hạ tầng đô thị và các tiện nghi đô thị chẳng hạn như quảng trường, công viên cây xanh, giao thông và phương tiện công cộng (xe buýt, taxi, xe công nghệ), chợ hay siêu thị, khu vui chơi giải trí, trung tâm thể thao, trường học, bệnh viện, hành chính, an ninh, nhà văn hóa; việc làm đô thị; nói nôm na là ông chủ của các đô thị, khu dân cư mà ở được, thì mới bán cho người ta được.
